Mutuo a tasso variabile

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E' stato fino al 2004 il tipo di mutuo più diffuso in Italia (in quanto consente di ridurre il tasso d'interesse iniziale rispetto ad un mutuo a tasso fisso, anche se poi espone il Cliente al rischio di innalzamento dei tassi): il successivo rialzo dei tassi e le difficoltà di alcuni debitori a pagare le nuove rate di mutuo (più alte anche di centinaia di euro) ha fatto si che sui nuovi mutui le preferenze degli italiani si siano spostate sui mutui a tasso fisso (anche se si tratta di una cosa non razionale, perchè nei fatti si è passati a fissare i tassi con i mutui a tassi fissi in un momento di tassi di mercato più alti).



Calcolo del tasso applicato nel mutuo a tasso variabile
Come detto, nel mutuo a tasso variabile il tasso applicato viene rivisto periodicamente (ad esempio ogni mese) in base alle variazioni del tasso di mercato preso come base di calcolo, il tasso Euribor. Ma come avviene questo calcolo? Il contratto di mutuo fissa uno spread (che non varia per tutta la durata del mutuo) e tale spread viene aggiunto al tasso Euribor. Se, ad esempio, lo spread del nostro mutuo a tasso variabile è l'1,25% e l'Euribor a dicembre 2006 è il 3,50% e a febbraio 2007 è il 3,75% avremo:
- dicembre 2006: 3,50% + 1,25% = 4,75% di tasso applicato
- febbraio 2007: 3,75% + 1,25% = 5,00% di tasso applicato

Quando il tasso Euribor sale, sale di pari misura il tasso applicato al mutuo. Quindi maturano maggiori interessi passivi, quindi l'importo delle rate periodiche sale.
Proviamo a valutare l'impatto dell'aumento di cui sopra su un mutuo da 200.000 euro stipulato a novembre 2006. Poichè il mutuo è appena iniziato il debito residuo (capitale che il debitore deve restituire alla banca) è praticamente pari all'importo del mutuo, cioè 200.000 euro. A causa del rialzo tassi dello 0,25% (da 4,75% a 5%) su questo debito residuo matura una maggiore quantità di interessi, pari (in un anno) a 200.000 x 0,25% = 500 euro. Il rialzi di tassi quindi genera maggiori interessi passivi per 500 euro in un anno, quindi 500/12 = 40 euro circa al mese. Quindi, a seguito del rialzo tassi di 0,25% la rata del mutuo sale di 40 euro al mese.
Lo stesso rialzo tassi provoca effetti maggiori quando il debito residuo è più elevato, cioè a inizio del piano di ammortamento del mutuo.

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Scelta del mutuo a tasso variabile più conveniente
Il tasso Euribor è un tasso di mercato (si può leggere sul Sole 24 Ore tutti i giorni o cercare online), quindi è uguale in tutte le banche dell'area euro. La differenza quindi dipende dalle voci di costo imputabili alla banca, e quindi allo spread applicato, alle spese di istruttoria e al costo delle assicurazioni obbligatorie. La scelta del mutuo va effettuata quindi in funzione di queste componenti di costo. Queste tre però voci non pesano allo stesso modo: spese di istruttoria e assicurazione obbligatoria hanno un peso ridotto (perchè spalmato su tutta la durata del mutuo), mentre lo spread applicato pesa molto.
Se quindi dobbiamo scegliere tra due ipotesi di mutuo di due banche diverse, bisogna scegliere quella con lo spread più basso. Se la Banca A ci offre un mutuo a tasso variabile con tasso Euribor 6 mesi + 1,25% e la Banca B un mutuo tasso variabile con tasso Euribor 6 mesi + 1%, l'offerta della banca B è più conveniente.
Per facilitare il confronto tra mutui delle diverse banche, la normativa obbliga la banca a indicare sul preventivo il Taeg o Isc del mutuo. L'ISC (Indicatore Sintetico di Costo), come il taeg, misura la reale onerosità del mutuo includendo nel calcolo tutte le voci di costo. Quindi il mutuo con il taeg più basso (a parità di durata, tipo di mutuo e importo richiesto) è quello più conveniente.

Richiesta di mutuo
Se avete individuato la banca più conveniente, si passa alla fase di richiesta del mutuo. Bisogna compilare un modulo di richiesta mutuo (con i vostri dati anagrafici e reddituali e i dati dell'immobile) e presentare in banca la documentazione per permettere la valutazione della pratica (documenti di reddito, documenti legali come atto di nascita e di residenza, documenti relativi all'oggetto di mutuo, copia del compromesso di acquisto se già stipulato). Una volta che la banca è in possesso di questi dati, procede alla valutazione della vostra richiesta di mutuo e vi comunica l'esito (mutuo ammissibile oppure richiesta di mutuo rifiutata).
Per la valutazione la banca considera:
- redditi dei richiedenti: quanto guadagnano, che tipo di lavoro svolgono (autonomo/dipendente), chi è il datore di lavoro, da quanti anni si lavora con quel datore di lavoro, che tipo di contratto si ha
- rapporto tra rata del mutuo e reddito netto: di solito la rata del mutuo non deve superare un terzo del reddito netto
- esistenza di altri finanziamenti e oro peso mensile: finanziamenti già in essere riducono il reddito disponibile per il pagamento della rata di mutuo
- corretto pagamento di altri finanziamenti: se in passato non avete pagato oppure avete pagato in ritardo rate i prestiti è più difficile ottenere un mutuo
- valore dell'immobile rispetto al mutuo richiesto: alcune banche finanziano fino all'80%, altre fino al 100%
- regolarità urbanistica dell'immobile (con condoni regolarizzati o senza condoni). Immobili non in regola dal punto di vista urbanistico oppure con un cambio di destinazione in sospeso di norma non possono esser oggetto di mutuo.
- provenienza dell'immobile: la provenienza a titolo di donazione, effettuata da meno di 20 anni, in alcuni casi impedisce la fattibilità del mutuo. La donazione infatti può essere impugnata entro 20 anni da terzi aventi diritto, e quindi il titolo di proprietà perderebbe validità.

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