Mutuo a tasso variabile
Il mutuo a tasso variabile è un tipo di mutuo in cui il tasso pagato dal Cliente (e quindi la rata pagata) varia
seguendo l'andamento del tasso Euribor.
E' il tipo di mutuo più diffuso in Italia, in quanto consente di ridurre il tasso d'interesse iniziale rispetto ad
un mutuo a tasso fisso, anche se poi espone il Cliente al rischio di innalzamento dei tassi.
Calcolo del tasso applicato
Come detto, nel mutuo a tasso variabile il tasso applicato viene rivisto periodicamente (ad esempio ogni mese) in base alle variazioni del tasso di mercato
preso come base di calcolo, il tasso Euribor. Ma come avviene questo calcolo? Il contratto di mutuo fissa uno
spread (che non varia per tutta la durata del
mutuo) e tale spread viene aggiunto al tasso
Euribor. Se, ad esempio, lo
spread del nostro mutuo a tasso variabile è l'1,25% e l'Euribor a dicembre 2006 è
il 3,50% e a febbraio 2007 è il 3,75% avremo:
- dicembre 2006: 3,50% + 1,25% = 4,75% di tasso applicato
- febbraio 2007: 3,75% + 1,25% = 5,00% di tasso applicato
Quando il tasso Euribor sale, sale di pari misura il tasso applicato al mutuo. Quindi maturano maggiori interessi passivi, quindi l'importo delle rate periodiche sale.
Proviamo a valutare l'impatto dell'aumento di cui sopra su un mutuo da 200.000 euro stipulato a novembre 2006. Poichè il mutuo è appena iniziato il debito residuo (capitale
che il debitore deve restituire alla banca) è praticamente pari all'importo del mutuo, cioè 200.000 euro. A causa del rialzo tassi dello 0,25% (da 4,75% a 5%) su questo debito
residuo matura una maggiore quantità di interessi, pari (in un anno) a 200.000 x 0,25% = 500 euro. Il rialzi di tassi quindi genera maggiori interessi passivi per 500 euro in
un anno, quindi 500/12 = 40 euro circa al mese. Quindi, a seguito del rialzo tassi di 0,25% la rata del mutuo sale di 40 euro al mese.
Lo stesso rialzo tassi provoca effetti maggiori quando il debito residuo è più elevato, cioè a inizio del piano di ammortamento del mutuo.
Scelta del mutuo a tasso variabile più conveniente
Il tasso euribor è un tasso di mercato, quindi è uguale in tutte le banche dell'area euro. La differenza quindi dipende dalle voci di costo imputabili alla
banca, e quindi allo spread applicato, alle
spese di istruttoria e al costo delle
assicurazioni obbligatorie.
La scelta del mutuo
va effettuata quindi in funzione di queste componenti di costo. Queste tre
però voci non pesano allo stesso modo: spese
di istruttoria e assicurazione obbligatoria hanno un peso ridotto (perchè spalmato su tutta la durata del mutuo), mentre lo
spread applicato pesa molto.
Se quindi dobbiamo scegliere tra due ipotesi di mutuo di due banche diverse, bisogna scegliere quella con lo spread più basso. Se la Banca A ci offre un mutuo a
tasso variabile con tasso Euribor 6 mesi + 1,25% e la Banca B un mutuo tasso variabile con tasso
Euribor 6 mesi + 1%, l'offerta della banca B è più conveniente.
Per facilitare il confronto tra mutui delle diverse banche, la normativa obbliga la banca a indicare sul preventivo il
Taeg o Isc del mutuo. L'ISC (Indicatore
Sintetico di Costo), come il taeg, misura la reale onerosità del mutuo includendo nel calcolo tutte le voci di costo. Quindi il mutuo con il taeg più basso (a parità
di durata, tipo di mutuo e importo richiesto) è quello più conveniente.
Richiesta di mutuo
Se avete individuato la banca più conveniente, si passa alla fase di richiesta del mutuo. Bisogna compilare un modulo di richiesta mutuo (con i vostri
dati anagrafici e reddituali e i dati dell'immobile) e presentare in banca la documentazione per permettere la valutazione della pratica (documenti di reddito, documenti
legali come atto di nascita e di residenza, documenti relativi all'oggetto di mutuo, copia del compromesso di acquisto se già stipulato). Una volta che la banca è in
possesso di questi dati, procede alla valutazione della vostra richiesta di mutuo e vi comunica l'esito (mutuo ammissibile oppure richiesta di mutuo rifiutata).
Per la valutazione la banca considera:
- redditi dei richiedenti: quanto guadagnano, che tipo di lavoro svolgono (autonomo/dipendente), chi è il datore di lavoro, da quanti anni si lavora con quel datore di
lavoro, che tipo di contratto si ha
- rapporto tra rata del mutuo e reddito netto: di solito la rata del mutuo non deve superare un terzo del reddito netto
- esistenza di altri finanziamenti e oro peso mensile: finanziamenti già in essere riducono il reddito disponibile per il pagamento della rata di mutuo
- corretto pagamento di altri finanziamenti: se in passato non avete pagato oppure avete pagato in ritardo rate i prestiti è più difficile ottenere un mutuo
- valore dell'immobile rispetto al mutuo richiesto: alcune banche finanziano fino all'80%, altre fino al 100%
- regolarità urbanistica dell'immobile (con condoni regolarizzati o senza condoni). Immobili non in regola dal punto di vista urbanistico oppure con un cambio di destinazione in
sospeso di norma non possono esser oggetto di mutuo.
- provenienza dell'immobile: la provenienza a titolo di donazione, effettuata da meno di 20 anni, in alcuni casi impedisce la fattibilità del mutuo. La donazione infatti può essere
impugnata entro 20 anni da terzi aventi diritto, e quindi il titolo di proprietà perderebbe validità.
Erogazione del mutuo
Una volta che il mutuo è accettato dalla banca, si provvedere alla redazione del contratto e a fissare l'appuntamento per la stipula con il notaio (di solito presso i
locali della banca). In ogni caso, il mutuo non viene erogato la mattina della stipula ma alcuni giorni dopo. Infatti il notaio deve trascrivere l'ipoteca presso la Conservatoria e
la banca aspetta che l'ipoteca si consolidi (cioè che sia opponibile ai terzi) prima di erogare il mutuo.
Se però avete bisogno del denaro il giorno della stipula (ad esempio per fare un assegno circolare per il venditore dell'immobile) è possibile concordare con la banca un
prefinanziamento di alcuni giorni.
Siti informativi sui mutui
- Mutuonline.it
- Mutui.com
- Scelta tra prestito e mutuo
- MigliorMutuo.it
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